Les risques de ne pas vendre.

Les risques liés à la collecte de loyer pour une antenne-relais sont plus importants que beaucoup de propriétaires en ont conscience. Telium connaît ces risques et les accepte compte tenu de leur dilution au sein d’un portefeuille diversifié d’actifs.

Résiliation de contrat

La fusion de 2 des 3 (et bientôt 4) opérateurs majeurs sur le marché belge (Orange, Proximus, Telenet) est le risque théorique le plus important pour les propriétaires. Une telle fusion pourrait amener à une rationalisation du parc des antennes-relais, déclenchant la résiliation, selon nos estimations, d’environ 25% des baux, devenus redondants. Les fusions dans le secteur du mobile sont courantes. Orange a fusionné avec Hutchinson en Autriche en 2012, faisant passer le marché de 4 à 3 opérateurs. En Irlande, Telefonica et Hutchinson ont fusionné en 2014 conduisant aussi à une réduction du nombre d’opérateurs de 4 à 3. Aux Etats-Unis, AT&T et Cingular, Sprint et Nextel et Verizon et Alltel ont fusionné, déclenchant la résiliation d’un nombre important de baux, devenus duplicatifs.

Renégociation de contrat

L’entrée d’un quatrième opérateur sur le marché du mobile en Belgique fera baisser les prix des abonnements pour les consommateurs (l’abonnement mensuel moyen en France est passé de €25 en 2011 à €16 en 2017, soit une baisse d’environ 36% en 6 ans suite à l’entrée sur le marché de Free en 2012). Ceci se répercutera négativement sur les profits des opérateurs télécom qui chercheront à faire baisser leurs charges d’exploitation.
Les antennes-relais dont le loyer est trop élevé, ou qui se trouveraient à proximité de nouvelles antennes, moins chères, sont particulièrement dans le viseur des opérateurs. Cellnex, le plus grand gérant d’antennes-relais en Europe, a par exemple communiqué que ses renégociations débouchent, en moyenne, sur une réduction de 20% des loyers.

Substitutions technologiques

Les technologies de transmission de signal évoluent vite. Le marché est passé de la 2G, à la 3G et maintenant à la 4G, en cours de généralisation en Belgique. La 5G est la prochaine étape. Ces mutations technologiques amènent les opérateurs à revoir régulièrement leur parc d’antennes, en créant de nouveaux emplacements mais aussi en éliminant certaines antennes.

Concurrence

Il existe près de 8,000 antennes-relais en Belgique. Avec des taux de couverture de la population autour de 99% pour la 4G, les opérateurs pourraient décider qu’il est temps de rationnaliser le parc des antennes-relais et donc de résilier certains baux.

Co-location

La co-location est la présence d’au moins deux opérateurs sur la même antenne-relais. Très courante en milieu urbain compte tenu des restrictions imposées à l’installation de nouvelles antennes-relais, le phénomène de co-location devrait se développer de plus en plus en milieu rural. Ceci déclenchera inéluctablement une résiliation de bail pour certaines antennes mono-locataire et à un regroupement des opérateurs sur un nombre plus restreint de supports. Avec une moyenne nationale inférieure à 2 locataires par support, le marché belge est mûr pour un tel mouvement.

Délégation d’infrastructures

De plus en plus, les opérateurs télécom vendent leurs antennes-relais à des gestionnaires d’infrastructure dont le métier est l’optimisation de la gestion de ces équipements. Les baux d’antennes-relais représentent jusqu’à 80% des coûts de ces sociétés, ce qui peut les amener à durcir les négociations avec les propriétaires. Les risques liés à ce mouvement de consolidation vont bientôt se faire sentir en Belgique avec l’arrivée probable de Cellnex (leader européen avec 24,000 antennes) et d’American Tower (leader mondial avec plus de 40,000 antennes).